Le bail est obligatoirement écrit et est conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le propriétaire est une personne physique et de 6 ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale (société, association, etc.).

Mentions obligatoires
Le bail se conclut par écrit et contient obligatoirement les informations suivantes :

• Propriétaire (ou son mandataire) : Nom, Adresse
• Locaux : adresse, description (nombre de pièces, étage,...)
• Date, prise d'effet
• Destination (usage d'habitation, usage professionnel, usage mixte)
• Loyer : montant en euros, modalités de paiement, conditions éventuelles de révision, dépôt de garantie (montant en euros).

Mentions interdites

• L 'interdiction pour le locataire d'exercer une activité politique, syndicale ou associative.
• L'autorisation pour le propriétaire de diminuer une prestation stipulée dans le bail sans contrepartie équivalente.
• l'autorisation pour le propriétaire de percevoir des amendes en cas de non respect du bail ou du règlement intérieur de l'immeuble.
• L'obligation pour le locataire de payer son loyer par prélèvement automatique.
• La résiliation de plein droit du bail pour une autre raison que le défaut d'assurance ou le non-paiement du loyer.
• L 'obligation pour le locataire de souscrire une assurance choisie par le bailleur.
• L'obligation pour le locataire de laisser visiter son local les jours fériés et plus de deux heures par jour ouvrable lorsque son congé lui a été signifié.

Pièces à joindre au bail :

• L 'état des lieux
• L 'extrait du règlement de copropriété (le cas échéant)
• Un descriptif de la rémunération des intermédiaires (agence immobilière) ces frais étant obligatoirement partagés pour moitié entre le locataire et le propriétaire.  

OBLIGATONS DES PARTIES

Les obligations du bailleur
Lors de la remise des clés, le bailleur doit fournir au locataire un logement en bon état d'entretien et de réparation. Les éléments d'équipement mentionnés dans le bail doivent fonctionner correctement.
Ce principe est précisé par la loi du 13 décembre 2000. Celle-ci définit les conditions minimales de mise en location d'un logement. Elle édicte que le logement ne doit pas présenter de "risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité et à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation".

Le bailleur est tenu de même d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement. Par conséquent, il doit effectuer toutes les réparations qui ne relèvent pas des réparations locatives.

Les obligations du locataire

• Payer le loyer et les charges
• Souscrire une assurance multirisques habitation
• Effectuer l'entretien courant du logement et procéder à toutes les réparations locatives nécessaires
• Accepter les travaux effectués par le bailleur dans les parties communes et privatives.

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L'état des lieux n'est pas obligatoire mais il est fortement conseillé de joindre un état des lieux au contrat de location. En son absence, le locataire est présumé avoir reçu le local en bon état.

Ce document est établi contradictoirement entre les parties au plus tard lors de la remise des clés au locataire.

Un état des lieux doit également être établi au moment de la restitution des clés.

A la fin de la location, la comparaison des deux états des lieux permet de déterminer si il y a lieu, les réparations qui incombent au propriétaire ou au locataire.

• L'état des lieux peut être réalisé :
• Par le propriétaire en présence du locataire
• Par un huissier de justice (à l'initiative de la partie la plus diligente)

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Le loyer constitue la contrepartie de la mise à disposition du logement par le propriétaire au locataire.

Il est librement fixé par les parties lors de la signature du bail, et est payable mensuellement, trimestriellement, semestriellement ou annuellement selon les stipulations du bail. Néanmoins, le locataire peut exiger de payer son loyer mensuellement.

Le propriétaire ne peut en aucun cas imposer un mode de paiement par prélèvement automatique.

Lorsque le bail inclut une clause d'indexation, la révision du loyer hors charges intervient annuellement à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La révision du loyer est en calculée fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction. Sont pris pour base les quatre derniers trimestres concernés par rapport au trimestre de référence figurant dans le bail.

Lorsque le bail ne prévoit pas de révision du loyer, le propriétaire ne peut pas procéder à une augmentation avant le terme normal. Néanmoins lors du renouvellement du bail, le prix du loyer peut être augmenté s'il apparaît sous-évalué.

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Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire pour garantir l'exécution de ses obligations locatives. Son montant ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges.

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire mais le propriétaire est en droit d'en exiger un.

Restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés. Les sommes restant dues au propriétaire viennent en déduction du montant remboursé, sous réserve qu'elles soient justifiées.

En cas de difficulté pour obtenir la restitution du dépôt de garantie, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire (par lettre RAR) de lui restituer les sommes dues ou de produire les justifications l'autorisant à conserver tout ou partie de ces sommes. En l'absence d'effet, le locataire peut saisit le tribunal d'instance du lieu de situation de l'immeuble.

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De plus en plus souvent, les propriétaires demandent à leurs locataires un cautionnement.

La "caution" est une personne qui s'engage à payer au propriétaire toutes les sommes qui pourraient lui être due en cas de défaillance du locataire

Le cautionnement peut être à durée indéterminée lorsqu'il ne comporte aucune indication de durée. La caution peut résilier unilatéralement son engagement, mais son retrait n'a d'effet qu'au terme du contrat de location. La résiliation doit être notifiée au propriétaire par lettre RAR.

Le cautionnement peut également être consenti pour la durée du bail ainsi que pour ses reconductions tacites.

L'acte de cautionnement doit comporter sous peine de nullité :

• La mention manuscrite de la « caution » du montant du loyer, des conditions de sa révision et de l'article 22-1 al.1er de la loi du 6 juillet 1989.
• La mention manuscrite de la « caution » exprimant clairement sa connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation contractée.

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Les charges locatives (ou charges récupérables) sont les frais engagés par le bailleur pour contribuer à la bonne jouissance du local par le locataire. Il s'agit :

• Des frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble (salaire du gardien, contrat d'entretien des ascenseurs, consommation d'eau et d'énergie pour les parties communes …)
• Des taxes locatives (taxe d'ordures ménagères…)
• Des charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage…)

Le décret du 26 août 1987 liste de manière exhaustive les charges locatives et aucune autre charge ne peut être réclamée au locataire.

Le propriétaire peut réclamer à son locataire des " provisions sur charges " Celles-ci sont calculées sur la base des charges effectivement réglées par le propriétaire l'année précédente.
Le propriétaire est tenu de régulariser les comptes de charge chaque année.

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Les réparations locatives désignent l'ensemble des travaux d'entretien courants ainsi que les petites réparations qui sont à la charge du locataire.
Celui-ci est tenu d'effectuer ces réparations, excepté les cas de vétusté, de force majeure (catastrophe naturelle, par exemple) et de vices de construction.

Le décret 87-712 du 26 août 1987 énumère la liste des réparations locatives, mais celle-ci n'est pas exhaustive.

Pendant toute la durée du bail, le propriétaire ne peut pas, sauf clause contraire, imposer la réalisation de ces travaux. Cependant si une dégradation des locaux loués est susceptible de survenir, le locataire, qui a l'obligation de se comporter en " bon père de famille ", doit effectuer les travaux au plus tôt..

En fin de bail, le locataire est tenu de restituer les locaux en bon état les réparations locatives devant être effectuées. Dans le cas contraire, le propriétaire peut obtenir le remboursement des frais engagés pour remettre le logement en état.

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Lorsque le locataire en fait la demande, le bailleur est tenu de lui remettre gratuitement une quittance portant le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

En cas de refus du propriétaire, le locataire peut l'y contraindre judiciairement.

Dans le cas d'un paiement partiel, le bailleur ne peut pas délivrer de quittance mais doit tout de même délivrer un reçu au locataire.

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Le congé est l'acte par lequel le locataire ou le propriétaire met fin au contrat de location. Il doit être signifié par écrit et respecter un certain nombre de clauses.

Congé signifié par le locataire

Le locataire peut signifier son congé à n'importe quel moment en cours de bail par acte d'huissier ou par lettre RAR.

Dans le premier cas, la date du congé correspond à celle de la signification par l'huissier.

Dans le deuxième cas, la date du congé correspond au jour de la remise de la lettre au bailleur. Si celui-ci est absent et ne peut signer l'accusé de réception, la date d'avis de dépôt par La Poste fait foi.

A partir de la date du congé, le locataire doit respecter un délai de préavis fixé en général à trois mois. Ce délai peut cependant être réduit à un mois, en cas de mutation, de perte d'emploi ou d'un nouvel emploi consécutif à la perte d'un emploi. Peuvent également se prévaloir d'un droit à préavis réduit les personnes bénéficiant du R.M.I ou remplissant les conditions d'obtention de cette prestation ainsi que les personnes âgée de 60 ans ou plus dont l'état de santé justifie un changement de logement.
Par contre, la démission d'un poste, l'exécution d'un stage de formation professionnelle ou un changement d'activité ne peuvent pas réduire le préavis normal.

Congé signifié par le propriétaire

Le propriétaire qui souhaite récupérer un bien en location doit signifier le congé à son locataire, au moins six mois avant le terme du bail.

En cas de non respect du délai de 6 mois pleins le contrat de location est automatiquement reconduit.

Contrairement au locataire qui n'a pas à donner de justification (sauf en cas de congé réduit), le propriétaire ne peut signifier son congé que dans 3 cas uniquement :

• Pour occuper le logement : Dans ce cas, le propriétaire peut habiter le logement lui-même ou le faire habiter par un membre de sa famille. La loi du 6 juillet 1989 précise qu'il peut s'agir de son conjoint, de son concubin notoire depuis au moins un an, du partenaire avec qui il est lié par un PACS, de ses ascendants ou de ses descendants ou ceux de son conjoint, de son concubin ou de son partenaire. Le propriétaire doit donner congé au locataire en précisant le motif ainsi que le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise.
• pour le vendre  : Dans ce cas le locataire a la priorité pour acheter le logement qu'il occupe. Le congé vaut en effet offre de vente. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis légal de six mois.
• pour un motif légitime et sérieux : Dans ce cas, le propriétaire doit justifier la légitimité et le sérieux de son motif. Le non-paiement du loyer par le locataire peut en constituer un.

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